Đấu giá đất Thủ Thiêm đang bước vào một phiên quan trọng: TP.HCM đưa ra đấu giá 5 lô đất cùng 3.790 căn hộ tái định cư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, với giá khởi điểm hơn 18.253 tỷ đồng. Phiên đấu giá dự kiến diễn ra trong 30 phút, từ 9 giờ 30 đến 10 giờ ngày 11/12/2026, theo hình thức trực tuyến.
Đây không phải lần đầu quỹ căn hộ này được đưa ra đấu giá. Điểm khác của đợt đấu giá đất Thủ Thiêm lần này nằm ở giá khởi điểm cao hơn hẳn các lần trước, ở việc các căn hộ đã được chuyển công năng sang nhà ở thương mại, và ở hình thức đấu giá trực tuyến trên hệ thống của Bộ Công an. Bài viết tổng hợp đầy đủ nội dung thông báo đấu giá, lịch trình, điều kiện tham gia và bối cảnh của quỹ căn hộ này, cùng những điểm người mua nhà và nhà đầu tư cần phân biệt rõ khi theo dõi thị trường Thủ Thiêm.
Đấu giá đất Thủ Thiêm gồm những gì?
Đấu giá đất Thủ Thiêm lần này gồm 5 lô đất thuộc Khu dân cư tái định cư Bình Khánh, trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP.HCM. Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM là đơn vị tổ chức đấu giá. Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM là đơn vị có tài sản đấu giá.
Năm lô đất mang ký hiệu cũ là R1, R2, R3, R4 và R5. Theo ký hiệu mới, các lô lần lượt là 1.K7.9.HH, 1.K7.5.HH, 1.K7.6.HH, 1.K7.8.HH và 1.K7.7.HH. Tổng diện tích 5 lô là 78.822,7 m², với chức năng đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ.
| Lô đất | Ký hiệu mới | Diện tích | Căn hộ trên đất |
|---|---|---|---|
| R1 | 1.K7.9.HH | 31.461,7 m² | 2.220 căn (nhóm R1–R3) |
| R2 | 1.K7.5.HH | 8.167 m² | |
| R3 | 1.K7.6.HH | 7.342,7 m² | |
| R4 | 1.K7.8.HH | 19.616,2 m² | 1.570 căn (nhóm R4–R5) |
| R5 | 1.K7.7.HH | 12.235,1 m² | |
| Tổng cộng | 5 lô | 78.822,7 m² | 3.790 căn |
Tài sản gắn liền với đất gồm 3.790 căn hộ chung cư, được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Trong đó, 2.220 căn thuộc các lô R1, R2, R3 và 1.570 căn thuộc các lô R4, R5. Quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất được đưa ra đấu giá cùng nhau, không tách riêng từng phần.
Người trúng đấu giá được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án, với thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất. Các căn hộ trong quỹ này được chuyển sang mục đích nhà ở thương mại, thay vì giữ nguyên công năng nhà ở tái định cư như khi xây dựng.
Giá khởi điểm hơn 18.253 tỷ đồng được tính như thế nào?
Giá khởi điểm của đợt đấu giá đất Thủ Thiêm này được xác định là hơn 18.253,84 tỷ đồng. Con số này gồm ba phần: giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng trên đất và giá trị phân bổ hạ tầng. UBND TP.HCM đã phê duyệt các giá trị này theo Quyết định 7311/QĐ-UBND ngày 31/10/2026, làm cơ sở xác định giá khởi điểm.
| Thành phần giá khởi điểm | Giá trị (tỷ đồng) | Tỷ trọng |
|---|---|---|
| Giá trị quyền sử dụng đất | 11.316,79 | Khoảng 62% |
| Giá trị công trình xây dựng | 6.360,12 | Khoảng 35% |
| Giá trị phân bổ hạ tầng | 576,93 | Khoảng 3% |
| Tổng giá khởi điểm | 18.253,84 | 100% |
Nếu chia đều giá khởi điểm cho 3.790 căn hộ, mỗi căn tương đương khoảng 4,82 tỷ đồng. Đây chỉ là phép chia tham khảo để hình dung quy mô, không phải giá bán lẻ từng căn. Giá trị thực của từng căn còn phụ thuộc diện tích, vị trí, tầng và tình trạng hoàn thiện sau khi nhà đầu tư trúng đấu giá tiếp nhận, sửa chữa và đưa ra thị trường.
Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án là hơn 39.843,76 tỷ đồng. Khoản này gồm giá khởi điểm hơn 18.253 tỷ đồng và kinh phí đầu tư xây dựng dự kiến gần 21.590 tỷ đồng, chưa gồm thuế giá trị gia tăng. Vì vậy, doanh nghiệp tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm cần chuẩn bị nguồn lực lớn hơn nhiều so với tiền đặt trước hay giá khởi điểm.
Giá đất trong đợt này được xác định theo các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc tại quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư tái định cư Bình Khánh, diện tích 38,4 ha, đối với các lô R1–R5. Quyết định điều chỉnh này do UBND phường An Khánh phê duyệt ngày 30/9/2026.
Vì sao 3.790 căn hộ này bỏ trống hơn 10 năm?
Quỹ 3.790 căn hộ thuộc khu tái định cư Bình Khánh rộng 38,4 ha, nằm gần trục đường Mai Chí Thọ. Đây là một phần trong chương trình xây dựng 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng khi triển khai Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Các khối nhà được xây bằng vốn ngân sách và hoàn thành từ năm 2015.
Dù được xây để phục vụ nhu cầu tái định cư, số căn hộ tại 5 lô R1–R5 chưa được đưa vào sử dụng và bỏ trống hơn 10 năm. Việc để trống kéo dài khiến nhiều hạng mục xuống cấp, gây lãng phí nguồn lực đầu tư đã bỏ ra từ ngân sách.
TP.HCM từng nhiều lần tìm cách đấu giá quỹ căn hộ này nhưng không thành công. Trước đợt đấu giá đất Thủ Thiêm lần này, thành phố đã 4 lần đưa khối tài sản gồm 3.790 căn hộ ra đấu giá vào các năm 2017, 2018, 2021 và 2023, nhưng đều không có kết quả. Lần đấu giá ngày 11/12/2026 là lần thứ 5.
Bước thay đổi quan trọng diễn ra vào năm 2025. Khi đó, thành phố thống nhất chủ trương chuyển đổi công năng quỹ căn hộ từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại nhằm tăng khả năng khai thác. Đến tháng 8/2025, chủ trương chuyển đổi này được chấp thuận, tạo cơ sở để tổ chức đấu giá quỹ tài sản theo hướng mới. Phương án đấu giá sau đó được phê duyệt đầu tháng 10/2026.
Giá khởi điểm lần này cũng cao hơn hẳn các lần trước. Mức hơn 18.253 tỷ đồng cao hơn khoảng 84% so với mức khởi điểm cao nhất 9.900 tỷ đồng từng được đưa ra trong các lần đấu giá trước. Khoảng chênh này phản ánh mặt bằng giá đất Thủ Thiêm đã thay đổi mạnh sau hơn 10 năm, đồng thời cho thấy thành phố định giá lại quỹ tài sản theo giá trị hiện tại, thay vì giữ mức giá của các lần đấu giá cũ.
Lịch đấu giá đất Thủ Thiêm và điều kiện tham gia
Đấu giá đất Thủ Thiêm lần này được tổ chức trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an, tại địa chỉ daugiatructuyen.gov.vn. Hình thức đấu giá là trả giá lên, với bước giá tối thiểu là 30 tỷ đồng. Phiên đấu giá chỉ kéo dài 30 phút, nên nhà đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tiền đặt trước trước giờ đấu giá.
| Mốc thời gian | Nội dung |
|---|---|
| 10/11 – 17h 25/11/2026 | Đăng ký tham gia đấu giá |
| 16 – 20/11/2026 | Xem tài sản trực tiếp |
| Đến 17h 9/12/2026 | Hạn nộp tiền đặt trước |
| 9h30 – 10h 11/12/2026 | Phiên đấu giá trực tuyến |
Thời gian đăng ký tham gia đấu giá từ ngày 10/11 đến 17 giờ ngày 25/11/2026. Tiền mua hồ sơ là 1 triệu đồng mỗi hồ sơ. Người tham gia có thể xem tài sản trực tiếp từ ngày 16 đến 20/11/2026, trước khi quyết định có nộp tiền đặt trước hay không.
Tiền đặt trước là hơn 3.650,76 tỷ đồng, tương đương 20% giá khởi điểm. Thời hạn nộp tiền đặt trước đến 17 giờ ngày 9/12/2026, tức là hai ngày trước phiên đấu giá. Khoản đặt trước lớn này là một trong những rào cản đầu tiên, vì chỉ doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mới đủ điều kiện tham gia.
Theo phương án đấu giá, doanh nghiệp tham gia phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư dự kiến, tương đương khoảng 7.968,75 tỷ đồng. Điều kiện này được đặt ra để bảo đảm nhà đầu tư trúng đấu giá có đủ năng lực tài chính triển khai dự án sau đấu giá, thay vì chỉ tham gia để giữ chỗ rồi bỏ cọc như một số phiên đấu giá đất Thủ Thiêm trước đây.
Đấu giá đất Thủ Thiêm lần này khác gì 4 lần trước?
Điểm khác đầu tiên là giá khởi điểm. Đấu giá đất Thủ Thiêm lần này chốt giá khởi điểm hơn 18.253 tỷ đồng, cao hơn khoảng 84% so với mức cao nhất 9.900 tỷ đồng của các lần trước. Mức giá mới được xác định tại thời điểm tháng 10/2026, sau khi quy hoạch chi tiết khu Bình Khánh được điều chỉnh cục bộ và sau khi các căn hộ được chuyển sang nhà ở thương mại.
Điểm khác thứ hai là công năng. Các căn hộ trước đây là nhà ở tái định cư, đối tượng sử dụng và cơ chế khai thác bị giới hạn. Sau khi chuyển sang nhà ở thương mại vào năm 2025, nhà đầu tư trúng đấu giá có thể khai thác quỹ căn hộ theo hướng thị trường, từ sửa chữa, hoàn thiện đến bán hoặc cho thuê theo quy định. Đây là yếu tố được kỳ vọng giúp đợt đấu giá đất Thủ Thiêm lần này thu hút nhà đầu tư hơn các lần trước.
Điểm khác thứ ba là hình thức tổ chức. Phiên đấu giá được tổ chức trực tuyến trên hệ thống của Bộ Công an, thay vì đấu giá trực tiếp như nhiều phiên trước đây. Hình thức trực tuyến giúp quá trình đấu giá minh bạch hơn về thời gian và bước giá, đồng thời hạn chế tình trạng thỏa thuận ngoài phiên đấu giá.
Tuy vậy, những khác biệt này chưa bảo đảm phiên đấu giá sẽ thành công. Lịch sử 4 lần đấu giá không thành công cho thấy rào cản lớn nhất không chỉ nằm ở giá khởi điểm hay hình thức tổ chức, mà còn ở quy mô vốn, tình trạng xuống cấp của các khối nhà sau hơn 10 năm bỏ trống và chi phí sửa chữa, hoàn thiện sau khi tiếp nhận. Nhà đầu tư cần khảo sát thực tế tài sản trong thời gian xem tài sản từ 16 đến 20/11/2026 trước khi quyết định.
Thủ Thiêm đang đấu giá những lô đất nào khác?
Người theo dõi thị trường cần phân biệt đợt đấu giá đất Thủ Thiêm 5 lô R1–R5 với một đợt đấu giá khác cũng diễn ra tại Thủ Thiêm trong tháng 11/2026. Đợt còn lại gồm 4 lô đất 3-12, 3-8, 3-5 và 3-9, với tổng giá khởi điểm hơn 16.665 tỷ đồng. Phiên đấu giá 4 lô này dự kiến diễn ra ngày 27/11/2026, cũng trên hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an.
Bốn lô đất này từng được đấu giá thành công với mức trúng kỷ lục hơn 37.000 tỷ đồng hồi cuối năm 2021, nhưng sau đó các doanh nghiệp trúng đấu giá đã không nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn và bỏ cọc. Trong đó, lô 3-12 từng được một công ty thành viên của Tân Hoàng Minh trúng đấu giá với giá 2,43 tỷ đồng mỗi m², gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Bài học từ phiên đấu giá năm 2021 là một trong những lý do đợt đấu giá hiện nay đặt ra điều kiện vốn chủ sở hữu và tiền đặt trước ở mức cao.
Theo Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất năm 2026, TP.HCM dự kiến đưa 50 khu đất ra đấu giá, gồm 8 lô tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và 42 khu đất khác trên địa bàn, với số tiền dự kiến thu về khoảng 96.806 tỷ đồng. Tính đến ngày 21/10/2026, thành phố đã thu từ đất 72.030 tỷ đồng. Nguồn thu từ đấu giá đất tại Thủ Thiêm trong 2 tháng cuối năm được dự kiến trên 37.585 tỷ đồng, bao gồm cả các lô Thủ Thiêm khác chứ không chỉ 5 lô R1–R5.
Nhìn rộng hơn, các đợt đấu giá đất Thủ Thiêm trong năm 2026 diễn ra trong bối cảnh thành phố đang đẩy mạnh khai thác quỹ đất công để tăng thu ngân sách. Kết quả của hai phiên đấu giá trong tháng 11 và tháng 12/2026 sẽ là căn cứ quan trọng để đánh giá sức hấp thụ của thị trường đối với đất Thủ Thiêm ở mặt bằng giá hiện tại.
Đấu giá đất Thủ Thiêm tác động ra sao tới thị trường căn hộ quanh đó?
Đấu giá đất Thủ Thiêm không chỉ là chuyện của 5 lô đất và 3.790 căn hộ. Giá khởi điểm của đợt đấu giá này, cùng với giá khởi điểm của 4 lô đất đấu giá ngày 27/11/2026, sẽ tạo thêm một mốc tham chiếu về giá đất tại Thủ Thiêm. Khi giá đất đầu vào ở mức cao, giá thành của các dự án mới hình thành sau này khó có thể thấp, và mặt bằng giá căn hộ quanh khu vực cũng chịu ảnh hưởng theo.
Hiện nay, giá chào bán căn hộ tại Thủ Thiêm đã ở mức rất cao so với mặt bằng chung của TP.HCM. Theo ghi nhận thị trường, The Metropole Thủ Thiêm có giá chào bán khoảng 300–350 triệu đồng mỗi m², Empire City khoảng 200–300 triệu đồng mỗi m², The River Thủ Thiêm khoảng 150–300 triệu đồng mỗi m² và Thủ Thiêm Zeit River khoảng 180–300 triệu đồng mỗi m². Đây là giá chào bán trên thị trường thứ cấp, không phải giá giao dịch, và mức giá cụ thể còn tùy vị trí, tầng và tầm nhìn của từng căn.
Giá chào bán trung bình căn hộ Thủ Thiêm được ghi nhận khoảng 320 triệu đồng mỗi m² vào tháng 6/2026, so với khoảng 152 triệu đồng mỗi m² năm 2023. Mức tăng này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp mới tại Thủ Thiêm gần như không có, quỹ đất còn lại ngày càng khan hiếm và khu vực được định hướng trở thành trung tâm tài chính, thương mại mới của thành phố.
Tuy nhiên, giá chào bán cao chưa đồng nghĩa với thanh khoản cao. Người mua cần phân biệt giá chào bán với giá giao dịch thực tế, và phân biệt căn hộ đã bàn giao, có cư dân ở thực với căn hộ đang xây dựng hoặc quỹ căn hộ cần sửa chữa lớn sau nhiều năm bỏ trống. Với quỹ 3.790 căn hộ trong đợt đấu giá đất Thủ Thiêm lần này, chi phí sửa chữa và thời gian đưa vào khai thác sẽ là yếu tố quyết định giá bán cuối cùng, chứ không chỉ là giá khởi điểm chia đều cho từng căn.
Các dự án Thủ Thiêm đáng chú ý quanh khu đấu giá
Khu vực quanh 5 lô đất đấu giá đã hình thành nhiều dự án căn hộ cao cấp, tạo nên mặt bằng giá và cộng đồng cư dân hiện hữu của Thủ Thiêm. Người quan tâm đến đợt đấu giá đất Thủ Thiêm có thể đối chiếu với các dự án dưới đây để hình dung bối cảnh thị trường quanh khu Bình Khánh.
New City Thủ Thiêm nằm ngay mặt tiền Mai Chí Thọ, trong khu tái định cư Bình Khánh, liền kề khu đô thị Sala. Dự án gồm 4 tòa tháp với 1.229 căn hộ, là một trong những khu căn hộ đã hình thành sớm tại khu vực này và có vị trí gần nhất với quỹ 3.790 căn hộ sắp đấu giá.
Khu đô thị Sala là khu đô thị quy mô lớn đã hình thành tại Thủ Thiêm, với nhà ở, thương mại, trường học và không gian công cộng đã đi vào hoạt động. Sự hiện diện của Sala cho thấy Thủ Thiêm không chỉ có các dự án căn hộ đơn lẻ, mà đã có một khu đô thị vận hành thực tế với cư dân sinh sống.
The River Thủ Thiêm tọa lạc ven sông Sài Gòn, mặt tiền Đại lộ Vòng Cung, gồm 3 tòa tháp với căn hộ cao cấp, penthouse và biệt thự hồ bơi. Dự án đã bàn giao và có cộng đồng cư dân hiện hữu, là một trong những mốc giá cao cấp ven sông của Thủ Thiêm.
Thủ Thiêm Zeit River, còn được biết đến với tên Xi Thủ Thiêm, tọa lạc trên đường Nguyễn Cơ Thạch, phường An Khánh. Dự án do GS E&C phát triển, với cộng đồng cư dân tinh gọn khoảng 300 căn hộ trong giai đoạn đầu, hướng đến nhóm khách hàng tìm kiếm không gian sống riêng tư tại Thủ Thiêm.
The Metropole Thủ Thiêm tọa lạc tại Khu chức năng số 1, gồm 4 phân khu The Galleria, The Crest, The Opera và The OpusK, trên diện tích 7,6 ha. Dự án do Quốc Lộc Phát làm chủ đầu tư và Sơn Kim Land phát triển, với các phân khu đã bàn giao và phân khu đang hoàn thiện.
Empire City là khu phức hợp quy mô 14,5 ha ven sông Sài Gòn, với 11 tòa tháp theo quy hoạch, trong đó có tháp Empire 88. Các phân khu Linden, Tilia và Cove đã bàn giao, phân khu Narra đang được xây dựng. Empire City là một trong những dự án có quy mô lớn nhất tại Thủ Thiêm tính đến hiện tại.
Câu hỏi thường gặp về đấu giá đất Thủ Thiêm
Phiên đấu giá đất Thủ Thiêm 5 lô R1–R5 diễn ra khi nào?
Phiên đấu giá dự kiến diễn ra từ 9 giờ 30 đến 10 giờ ngày 11/12/2026, theo hình thức trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an. Thời gian đăng ký tham gia từ ngày 10/11 đến 17 giờ ngày 25/11/2026.
Giá khởi điểm đấu giá đất Thủ Thiêm là bao nhiêu?
Giá khởi điểm là hơn 18.253,84 tỷ đồng, gồm giá trị quyền sử dụng đất 11.316,79 tỷ đồng, giá trị công trình xây dựng 6.360,12 tỷ đồng và giá trị phân bổ hạ tầng 576,93 tỷ đồng. Tiền đặt trước là hơn 3.650,76 tỷ đồng, tương đương 20% giá khởi điểm.
Ai được tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm?
Doanh nghiệp tham gia phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư dự kiến, tương đương khoảng 7.968,75 tỷ đồng, đồng thời nộp tiền mua hồ sơ 1 triệu đồng mỗi hồ sơ và tiền đặt trước đúng hạn đến 17 giờ ngày 9/12/2026. Người tham gia có thể xem tài sản trực tiếp từ ngày 16 đến 20/11/2026.
Đất đấu giá ở Thủ Thiêm có thời hạn sử dụng bao lâu?
Đất được giao có thu tiền sử dụng đất, với thời hạn 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất cho người trúng đấu giá. Các căn hộ trong quỹ đấu giá được chuyển sang mục đích nhà ở thương mại.
Kết luận
Đấu giá đất Thủ Thiêm ngày 11/12/2026 là lần thứ 5 TP.HCM đưa quỹ 3.790 căn hộ tái định cư Bình Khánh ra đấu giá, sau 4 lần không thành công vào các năm 2017, 2018, 2021 và 2023. Lần này, giá khởi điểm hơn 18.253 tỷ đồng, công năng đã chuyển sang nhà ở thương mại và hình thức đấu giá trực tuyến là những điểm mới đáng chú ý, nhưng kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào năng lực tài chính của nhà đầu tư và khả năng khai thác quỹ căn hộ sau hơn 10 năm bỏ trống.
Với người mua nhà và nhà đầu tư, đợt đấu giá đất Thủ Thiêm này đáng theo dõi không chỉ vì quy mô 5 lô đất và 3.790 căn hộ, mà còn vì nó sẽ tạo thêm mốc tham chiếu về giá đất Thủ Thiêm, trong bối cảnh khu vực này đang có thêm một đợt đấu giá 4 lô đất khác vào ngày 27/11/2026. Người quan tâm đến thị trường Thủ Thiêm có thể xem thêm các dự án The Metropole Thủ Thiêm, Empire City và The River Thủ Thiêm trên Địa Ốc Số để đối chiếu mặt bằng giá và vị trí quanh khu đấu giá, và liên hệ Địa Ốc Số để được hỗ trợ tìm hiểu thêm về các dự án tại Thủ Thiêm.
