Làn sóng trả mặt bằng cho thuê

Lan song tra mat bang cho thue

CĂN NHÀ PHỐ 367 LÊ VĂN SỸ (Q.3, TP.HCM) ĐÃ DỌN TƯƠNG ĐỐI SẠCH SẼ, gọn gàng, không còn dấu tích của cửa hàng túi xách, giày dép trước đó. “Ngang 4m, dài 17m, trệt và một lầu, khách đồng ý thuê 50 triệu đồng/tháng,” ông chủ Lê Quang nói và cho biết thêm, khách cũng bán hàng thời trang, quần áo. Mặt bằng sát bên đang được nhóm thợ thi công hối hả, tranh thủ cơn mưa chiều cuối tháng 10 sắp ập đến.
Là một tuyến đường chính từ phía tây thành phố vào trung tâm, trục đường Lê Văn Sỹ chạy từ cầu cùng tên đến vòng xoay Lăng Cha Cả thuộc địa bàn quận 3, Phú Nhuận và Tân Bình, được chủ các cửa hàng thời trang (áo quần, giày dép, túi xách) và cửa hàng dịch vụ ăn uống lựa chọn làm nơi mở cửa hàng.
Đi dọc từ đầu đường đến cuối đường, không dưới 20 mặt bằng đang đóng cửa, mặt ngoài dán chi chít các tấm bảng cho thuê chính chủ, kèm số điện thoại bên dưới. Tình trạng trả mặt bằng Kinh doanh cũng phổ biến trên hầu hết các tuyến đường chính ở TP.HCM. Không chỉ nhà phố chịu cảnh khách thuê tạm ngưng hoặc đóng cửa, trả mặt bằng, tình trạng tương tự cũng diễn ra với nhà trong hẻm lớn.
Hai đợt chống dịch Covid-19 ở Việt Nam diễn ra trong tháng ba và tháng tám vừa qua đang để lại hậu quả không hề nhỏ trong đời sống Kinh doanh. Trong khi hoạt động sản xuất phơi bày gián tiếp qua giãn giờ làm, công nhân mất việc, bán lẻ và dịch vụ có thể cảm nhận được ngay thông qua làn sóng đóng cửa, trả lại mặt bằng Kinh doanh.
Các số liệu kinh tế vĩ mô cho thấy mức độ ảnh hưởng của cả ngành bán lẻ. Theo số liệu 10 tháng năm nay do tổng cục Thống kê công bố ngày 29.10, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 4.123 ngàn tỉ đồng, tăng 1,3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nếu loại trừ tác động từ giá thay đổi, tổng mức bán lẻ giảm 3%.
Về số lượng, con số suy giảm này có thể không đáng kể. Tuy nhiên, khi đặt trong mức tăng trưởng bình quân từ 10–20% của ngành bán lẻ trong 5 năm trở lại đây, mức suy giảm như vậy để lại tác động không hề nhỏ. Trung bình mỗi tháng tính từ đầu năm có 14.900 doanh nghiệp thành lập mới và trở lại hoạt động, và 8.600 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, theo dữ liệu 10 tháng của cơ quan thống kê nhà nước.

Hai đợt chống chọi với đại dịch Covid-19 đủ tạo thành làn sóng trả mặt bằng ở các tuyến phố chính, thậm chí đến cả các hẻm lớn ở TP.HCM.

Trong bức tranh chung ấy, mảng xám đang phủ trên nhóm bán lẻ hàng hóa và dịch vụ, đặc biệt là nhóm dịch vụ phục vụ du lịch, ăn uống. Số liệu 10 tháng của Tổng cục Thống kê không công bố cụ thể về nhóm ngành kể trên, tuy nhiên, dữ liệu từ cục Đăng ký Doanh nghiệp phần nào cho thấy từng gam màu xám.
Trong 110.000 doanh nghiệp mới thành lập trong 10 tháng, giảm 2,2% so với cùng kỳ năm trước, ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống giảm tới 22,2%, ngành nghệ thuật, vui chơi, giải trí giảm 35,9%. Không chỉ sụt giảm lượng thành lập mới, doanh nghiệp quay trở lại hoạt động cũng nhỏ hơn số lượng tạm ngưng hoạt động, mảng dịch vụ lưu trú và ăn uống trong xu hướng sụt giảm.
Trong khi 2.185 doanh nghiệp thuộc nhóm dịch vụ lưu trú và ăn uống quay trở lại hoạt động, số tạm ngưng lên tới 2.612 cửa hàng, đồng nghĩa với việc mỗi tháng có thêm 50 doanh nghiệp vắng mặt trên thị trường. “Số lượng mặt bằng nhà phố trong danh sách của tôi hiện nay khoảng 3.000 căn, tập trung ở 10 quận Kinh doanh đông đúc, tăng 5% so với một năm trước,” Nguyễn Trọng Nghĩa, làm nghề môi giới cho biết.
Trong hai tuần đầu áp dụng lệnh giãn cách xã hội, số lượng mặt bằng trả nhiều, chủ yếu thuộc nhóm ngành ăn uống, nhà hàng, thời trang. Trong lúc Covid-19 bùng phát trở lại vào cuối tháng 7, theo Nghĩa, cũng có hiện tượng trả lại mặt bằng nhưng không nhiều so với đợt đầu. Cùng là người rời thị trường, song mỗi người mỗi cảnh. Lý do phổ biến là do nhu cầu thị trường sụt giảm, kéo theo doanh thu giảm mạnh khiến người thuê mặt bằng để Kinh doanh không thể cầm cự lâu dài.
Tùy theo ngành, vị trí mà giá thuê mặt bằng chiếm khoảng 30%, có mặt bằng vị trí đẹp ở ngã ba, ngã tư, vòng xoay có thể lên tới 40% chi phí cố định hằng tháng. Mức chi phí này cộng với lương nhân viên khiến cho các khoản hỗ trợ giảm từ 10–20% tiền thuê trong đợt tháng ba vừa qua xem như không đủ để giúp người thuê trụ thêm, nếu không có vốn dự trữ mạnh.
Ảnh hưởng nặng nhất do nguồn cầu sụt giảm là nhóm dịch vụ du lịch vì hạn chế nhập cảnh với khách du lịch, nguồn khách đóng góp 80% doanh thu toàn ngành du lịch. Khách quốc tế đến Việt Nam trong 10 tháng là 3,8 triệu lượt, giảm 73,8%. Khách giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến vận tải hàng không, các hãng xe, khách sạn, nhà hàng, cửa hàng lưu niệm.
Ngày cuối tuần đầu tiên trong tháng 11, dạo một vòng quanh chợ Bến Thành, chỉ có lác đác vài sạp mở cửa. Xung quanh khu chợ vốn là điểm đến với khách nước ngoài, ngoại trừ các cửa hàng Kinh doanh vàng bạc đá quý, ăn uống, các mặt bằng đóng cửa chủ yếu là Kinh doanh mát xa chân.
Trong số cửa hàng đang Kinh doanh, có một vài điểm đang nhờ môi giới kiếm khách sang lại mặt bằng. “Mặt bằng này một năm trước giá thuê tương đương 9.000 USD/tháng, giờ đang rao 8.000 USD,” Nghĩa đưa ảnh mặt bằng mặt tiền Lê Thánh Tôn, đang bán hàng ăn, kèm thông tin trao đổi từ một năm trước trở lại đây. Cùng chung cảnh ngộ không được nhập cảnh là cộng đồng người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam.
Theo thống kê không đầy đủ, có khoảng 300.000 người Hàn Quốc sinh sống, làm việc tại TP.HCM. Tập trung đông nhất có lẽ là khu Phú Mỹ Hưng, thuộc địa bàn phường Tân Phong, quận 7. Thông tin từ phường, ước khoảng 30.000 người đang sinh sống, trong khi cao điểm ở phường này có lúc lên tới 150.000 người Hàn Quốc cư trú.
Tình cảnh này khiến cho Kinh doanh phục vụ đời sống sinh hoạt của cộng đồng người Hàn Quốc tại Phú Mỹ Hưng, nhất là khu Sky Garden trở nên vắng lặng. Nghĩa kể: “Có nhiều thẩm mỹ viện Hàn Quốc phải đóng cửa do chủ không sang Việt Nam được. Khoản tiền đặt cọc chỉ bằng tiền thuê ba tháng, nên hết tiền cọc, chủ nhà lấy lại mặt bằng.”
Do không nhập cảnh được, những người từng khảo sát mặt bằng ở TP.HCM tạm dừng ý định mở cơ sở Kinh doanh. Năm 2019, Nghĩa nhận được nhiều đề nghị tìm kiếm mặt bằng cho nhóm khách người Singapore, chủ yếu là dịch vụ nhà hàng. “Năm nay, tôi tập trung hoàn toàn vào nhóm khách trong nước,” chàng trai 31 tuổi, quê ở Vĩnh Long nói.
“Thương hiệu Kinh doanh ăn uống của nước ngoài thích thuê căn góc, ngã ba, ngã tư đường, vòng xoay với giá cao. Giờ không có khách nước ngoài, chuyên gia, giá giảm,” Nghĩa nhận xét.
Chẳng hạn, mặt bằng gồm hai căn góc ngã tư trên đường Trần Hưng Đạo, quận 1, đang cho khách thuê 16.000 USD/tháng, cũng tìm khách thuê. Hay tiệm bánh và cà phê mang tên thủ đô một nước châu Âu trên đường Phan Xích Long (Phú Nhuận), khu tập trung nhiều cửa hàng Kinh doanh ăn uống, đang tìm khách thuê với giá 7.000 USD/tháng.
Một số người môi giới nhận xét, mức giá như vậy cách đây một năm không hề có, cũng như mặt bằng khu này hiếm khi để trống. Thông cáo báo chí của Savills dẫn lời bà Võ Thị Khánh Trang, trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam cho biết, do nhiều nhà phố đang chào thuê mức giá như trước dịch Covid-19 nên diễn biến thị trường trở nên khó lường. Theo báo cáo thị trường của Savills, tỉ lệ lấp đầy mặt bằng thương mại cũng giảm nhẹ hai điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, theo một số chủ cửa hàng, giá thuê ở trung tâm thương mại khó điều chỉnh nhiều như mặt bằng nhà phố. Ông Lê Quang cho biết, mức giá thỏa thuận với người thuê mới tuy thấp nhưng điều kiện thuê thay đổi. “Trước đây 70 triệu đồng mà là nguyên căn, một trệt, ba lầu. Nay thì một trệt, một lầu,” ông nói.
Trong lúc người trả mặt bằng nhiều, người thuê ít, cũng có một số doanh chủ mở rộng địa điểm Kinh doanh. Theo ông Lê Thành Vân, sáng lập chuỗi cửa hàng thời trang Gumac, trong 10 tháng qua, họ mở được bảy điểm bán mới ở TP.HCM, chưa kể ba cửa hàng ở Đồng Nai, miền Trung. Trung tâm ngoại ngữ Yola cũng mở thêm ba địa điểm mới, chủ yếu là thuê nhà mặt phố.
Ông Vân cho biết: “Chúng tôi mở ở những chỗ ‘lấp vào chỗ người ta đóng,’ còn giá thuê giảm khoảng 10%.” Khi người thuê trả mặt bằng, hoặc người mới thuê tiếp nhận mặt bằng, nảy sinh nhu cầu dọn dẹp mặt bằng, trang trí cửa hàng. Những đội trang trí nội thất, cung ứng trang thiết bị phục vụ trang trí cửa hàng trong mùa trả mặt bằng này cũng có việc tương đối.
Chỉ sang nhóm thợ đang thi công lúc bảy giờ tối ở sát bên, ông Quang nói: “Người thuê hối thúc để tận dụng thời gian miễn giảm ban đầu.” Nghĩa cho biết: “Trong điều kiện hiện nay, chủ nhà thường giảm 30–40% giá thuê các tháng cuối năm hoặc giảm 10-15% giá thuê cho năm đầu tiên đối với hợp đồng thuê dài hạn.”
Môi giới như Nghĩa trong thời gian này cũng bận rộn hơn. “Trung bình mỗi tháng tôi chốt được 3–4 hợp đồng, nhiều hơn năm ngoái một chút, chủ yếu là những mặt bằng có giá thuê vừa phải.”
(*) Bản in theo tạp chí Forbes Việt Nam số 90 tháng 11.2020
Đọc thêm>>>Proptech đón đầu tương laiBất động sản trước sức ép đa dạng kênh huy động vốnTập trung vào trải nghiệm khách hàng là xu hướng của phát triển nhà ởKiến Á: Từ bất động sản đến giáo dục10 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam

Compare listings

So sánh