Làm thế nào để có thể bắt mạch dòng tiền vào bất động sản 2021 và đầu tư ở đâu là sinh lời tốt nhất?

Làm thế nào để có thể bắt mạch dòng tiền vào bất động sản 2021 và đầu tư ở đâu là sinh lời tốt nhất?

Sáng ngày 18/12, Chuyên trang đầu tư bất động sản CafeLand đã tổ chức hội thảo với chủ đề “Bắt mạch dòng tiền vào bất động sản 2021” với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, tài chính và đại diện các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Tại đây, các chuyên gia đều cho rằng trong suốt năm 2020 khi tình hình thị trường, dịch bệnh có rất nhiều chuyển biến xấu, nguồn cung suy giảm mạnh rất nhiều câu hỏi rằng sức khoẻ của thị trường như thế nào?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Sự trỗi dậy của thị trường ven TP.HCM cho rằng năm 2020 là một năm mà hai thị trường trọng điểm TP.HCM và Hà Nội và cả nước có một sự sụt giảm nhưng nếu nhìn sâu hơn việc sụt giảm này nguyên nhân từ đâu và nó có phản ánh được sức khoẻ của thị trường hay không thì tôi muốn mượn một vài thông số của thị trường Bình Dương để minh hoạ cái điều này.

Nếu như chỉ riêng tại TP.HCM năm 2020 trong 9 tháng đầu năm có khoảng 9.214 căn hộ được chào bán nếu so sánh với cùng thời điểm của năm trước là giảm gần 60%, một sự sụt giảm rất lớn khiến lượng giao dịch bình quân trên thị trường giảm theo là khoảng gần 8.900 căn hộ được giao dịch thành công giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu nhìn vào những con số này thì sẽ thấy thị trường khủng hoảng. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách rộng hơn khi gộp hai thị trường TP.HCM và Bình Dương thì sẽ có một góc nhìn khác. Bởi vì những năm trước những thống kê tại TP.HCM đặc biệt là mảng căn hộ có nguồn cung rất lớn thu hút được rất nhiều khách hàng, nhà đầu tư trong nước và ngoài nước tham gia vào thị trường và tạo nên lượng giao dịch rất lớn.

Nếu so sánh về con số thì sẽ thấy TP.HCM sụt giảm nhưng thị trường Bình Dương lại tăng lên. Nếu như so sánh cùng một con số sẽ thấy thị trường Bình Dương đón nhận lượng căn hộ cung trên thị trường cũng đạt ngưỡng hơn 8.200 căn hộ, tăng gần 150% so với cùng thời điểm của năm 2019. Đây là việc trước nay chưa từng có tại thị trường này, chứng tỏ sự bùng nổ của thị trường Bình Dương.

Do đó, nếu như TP.HCM sụt giảm thì các thị trường lân cận trở thành thị trường thay thế và là thị trường mới thu hút các chủ đầu tư thay vì đầu tư vào thành phố HCM thì dịch chuyển sang các thị trường lân cận và Bình Dương là một trong những điển hình. Bên cạnh đó là các vùng khác như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu….với những khu đô thị vệ tinh xung quanh TP.HCM.

Như vậy nếu nhìn ở bình diện khu vực thì nguồn cung trên thị trường trong năm qua vẫn rất lớn. Chẳng hạn ở Bình Dương có khoảng 8.900 căn hộ chào bán và hơn 8.000 căn giao dịch thành công.

“Đây sẽ là xu hướng không chỉ của năm nay mà còn trong năm 2021 hoặc có thể nhiều hơn”, ông Kiệt nhấn mạnh.

1618670047 134 Da ket thuc nam 2020 cung nhin lai nhung du

Phân khúc trung – cao cấp chiếm sóng?

Trong năm 2020, ở TP.HCM có 65% số lượng căn hộ chào bán ra thị trường nằm ở phân khúc cao cấp. Trong khi ở thị trường Hà Nội thì gần 70% số lượng căn hộ chào bán là phân khúc tầm trung, chưa xuất hiện sản phẩm hạng sang. Điều này cho thấy thị trường giá ở Hà Nội luôn thấp hơn TP.HCM. Nhưng dự báo trong thời gian tới ở Hà Nội sẽ xuất hiện phân khúc hạng sang nhiều hơn.

Riêng tại thị trường Bình Dương hầu hết các căn hộ chào bán thời gian qua mức giá dao động trong tầm 1.200 – 1.500 USD/m2 và mức giá này đã tăng hơn 20% so với thời điểm của năm trước. Đây là thị trường có phân khúc tầm trung phát triển mạnh và đây chính là phân khúc thay thế cho thị trường TP.HCM bởi vì trong suốt một thời gian dài ở TP.HCM rất ít các sản phẩm tầm trung và bình dân. Thay vào đó những thị trường khác như Bình Dương sẽ có những sản phẩm thay thế.

Ở TP.HCM trong năm qua khu Đông vẫn là nơi sôi động hơn cả dù số lượng dự án chào bán mới không còn dồi dào như các năm trước. Đây là khu vực được đầu tư hạ tầng phát triển, các chính sách quy hoạch, đặc biệt là thông tin về Thành phố Thủ Đức đang tạo động lực lớn cho thị trường.

Theo như dự báo từ năm 2020 – 2025 khu Đông vẫn là khu vực quyết định trọng điểm các sản phẩm, đặc biệt là mảng căn hộ, trong đó có cả sản phẩm cao cấp và hạng sang. Nếu như thống kê từ năm 2015 thì khu Đông chỉ có khoảng hơn 55.000 căn hộ chiếm khoảng 34% nguồn cung trên tổng số nguồn cung. Đến năm 2025 thì nguồn cung của khu vực này dự báo khoảng 200.000 căn chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung của thị trường. Các yếu tố về hạ tầng, quy hoạch khu Đông chiếm lợi thế rất lớn.

Trong khi đó, ở Hà Nội nếu như trước đây các dự án tập trung lớn ở khu vực phía Tây thì trong giai đoạn sắp tới sẽ nghiêng về khu Đông bởi hàng loạt dự án cầu kết nối bắc qua sông Hồng đang được triển khai. Những cây cầu này kết nối hai bờ Đông – Tây tạo nên một khu vực thị trường tiềm năng. Dự kiến năm 2025 thì nguồn cung của khu vực phía Đông la khoảng 25.000 căn.

Trong năm 2020, bất chấp dịch bệnh Covid – 19, thị trường khó khăn về nguồn cung song giá bán tất cả các phân khúc không có dấu hiệu giảm. Trái lại tăng và có những phân khúc tăng rất mạnh như phân khúc hạng sang, cao cấp là khoảng 20%.

Cau chuyen thanh cong Thu tien ty tu san mua

Năm 2021 sẽ phục hồi nhưng chưa đột phá?

Trong năm 2021, sự dịch chuyển thị trường của các chủ đầu tư tiếp tục xuất hiện. Trong đó, có xu hướng các chủ đầu tư tại TP.HCM sẽ di chuyển ra săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng nam tiến thực hiện các dự án ở TP.HCM Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển Do đó, năm 2021 thị trường sẽ có những yếu tố tích cực hơn rất nhiều, đặc biệt là sự phục hồi của những thị trường trọng điểm như TP.HCM hay Hà Nội.

Tuy nhiên, sự phục hồi này sẽ chưa thể có bước đột phá mạnh bởi vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chẳng hạn ở TP.HCM là việc chậm tiến độ của các dự án do vướng thủ tục pháp lý sẽ chưa được giải quyết triệt để khi chuyển sang năm 2021. Yếu tố thứ hai là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid – 19. Có những tin vui là VIệt Nam kiểm soát dịch bệnh rất tốt nên người dân tích cực trong việc đầu tư bất động sản. Nhưng cơ bản dịch bệnh vẫn còn, vắc xin mới xuất hiện và cần thời gian để kiểm chứng.

Trong năm 2020, các nhà đầu tư nước ngoài tập trung lớn ở phân khúc cao cấp, hạng sang không thể qua Việt Nam do ảnh hưởng cảu dịch bệnh. Năm 2021 thì phải chờ đến khoảng quý 2 hoặc quý 3 cũng có thể là hết năm 2021 khi mọi thứ trở lại bình thường, các chuyến bay được mở trở lại thì chúng ta mới có thể đón lại khách quốc tế. Do đó, năm 2021 là năm của sự phục hồi nhưng chưa có sự đột phá. Nguồn cung sẽ có sự cải thiện, các chủ đầu tư sẽ đa dạng hoá sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Theo TS Sử Ngọc Khương, để bắt mạch dòng tiền vào bất động sản sẽ đầy đủ hơn khi nói đến nhiều phân khúc như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp,… dòng tiền gồm 1 nhóm dòng tiên trong nước và dòng tiền nước ngoài. Trong những năm vừa qua, các doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận với BĐS nhà ở nếu không phải doanh nghiệp đã có mặt ở thị trường VN và có quỹ đất sẵn để phát triển hoặc hợp tác phát triển dự án với DN trong nước.

Đối với các bds nhà ở, nhà đầu tư nước ngoài không phải là đối thủ cạnh tranh với doanh nghiệp Việt, còn đối với bds thương mại họ chỉ tìm các tài sản đang hoạt động, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ dịch vụ có suất sinh lời từ 8-10% dù thị trường khó khăn Nếu kỳ vọng vào những hỗ trợ chính sách thay đổi lớn tôi nghĩ khó.

Doanh nghiệp muốn làm dự án thì thời gian từ chấp thuận chủ tương rồi ra được 1/500 mất 2-3 năm, sau đó để xác định nghĩa vụ tài chính lý tưởng nhất cũng mất thêm 6 tháng, thực tế dài hơn. Tùy theo sản phẩm và chiến lược của doanh nghiệp, kiếm địa điểm mưa thuận gió hòa về pháp lý làm là nhanh nhất. Đó là lý do vì sao các nhà phát triển trong nước đi tỉnh để tìm cơ hội.

Lam the nao de co the bat mach dong tien

Khu vực nào sẽ là khu vực phát triển trong năm 2021 và các năm tiếp theo? Vùng thị trường nào sẽ là trọng điểm? phân khúc sản phẩm nào sẽ phát triển?

Theo ông Kiệt, khi làm bất động sản ở bất kỳ thị trường nào thì mình cũng phải xem đặc tính của vùng thị trường đó. Ví dụ, nếu như ở TP.HCM thì căn hộ là phân khúc sản phẩm mà thị trường phát triển mạnh nhất trong các năm trở lại đây, dẫn dắt thị trường bởi vì mỗi năm tung ra thị trường khoảng vài chục ngàn căn trong khi các mảng sản phảm khác như nhà phố biệt thự thì chủng loại sản phẩm thấp hơn. Phân khúc sản phẩm căn hộ thu hút được nhiều người mua hơn bởi vì khoảng giá phân khúc tầm trung, bình dân, cao cấp, hạng sang đều có. Trong khi những sản phẩm như nhà phố, biệt thự thì giá hầu như tập trung cho các đối tượng có lượng tiền khá là cao.

Nếu như xem xét riêng TP.HCM có thể là như vậy. Đây cũng là mô hình để phân tích các vùng thị trường khác. Ví dụ như hiện nay là Bình Dương, trước đây cách đây 4 – 5 năm thì thị trường căn hộ dường như không có nhu cầu hoặc nhu cầu rất là thấp, chỉ có nhu cầu căn hộ giá rẻ ở một số khu vực phục vụ cho đối tượng là công nhân.

Nhưng trong những năm trở lại đây thì thị trường căn hộ Bình Dương rất sôi động khi mà rất nhiều dự án mọc trên trục đại lộ Bình Dương, bên cạnh đó là các thành phố nhu Dĩ An, Thủ Dầu Một. Mỗi một thị trường ở một thời điểm sẽ có sự thay đổi về chủng loại sản phẩm và nhu cầu thị trường khác nhau. Do đó, câu hỏi phân khúc nào dẫn dắt thị trường sẽ rất khó bởi một thị trường có một đặc điểm khác nhau.

Còn theo ông Nguyễn Thế Nhiên – Phó Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, với tình hình vĩ mô như hiện này, tôi cho rằng đây là một cơ hội rất lớn. Có một người anh của tôi từng nói: “Covid-19 là một cơ hội cực kỳ lớn mà mình ko thể bỏ qua để phát triển”. Đây là cơ hội mà Hưng Thịnh cũng đã tận dụng được. Về lập kế hoạch kinh doanh, trong năm vừa qua đến thời điểm này, chúng tôi đã bán được 10.000 sản phẩm và bỏ ra hơn chục nghìn tỷ để M&A các dự án khác. Đó là cơ hội lớn để cho các doanh nghiệp có nền tảng ổn định và tăng trưởng hơn.

“Về việc phát triển ở các tỉnh khác, anh Vũ cũng đã nói đó là chuyện linh hoạt và cũng như hình thức là “bỏ phiếu bằng chân” của anh Thành đã chia sẻ. Hưng Thịnh cũng là một trong những doanh nghiệp đầu tiên buộc phải linh hoạt ở những nơi khác để phát triển đội ngũ, duy trì kinh doanh của mình. Thật ra chúng ta thấy cơ sở hạ tầng phát triển khá là tốt trong những năm qua. Tuy nó chưa phát triển hoàn chỉnh như chúng ta mong muốn nhưng vẫn phát triển khá tốt, kết nối của nó khá tốt. Ví dụ như những khu vực Lâm Đồng, Bình Định, Quy Nhơn mà anh Vũ có chia sẻ”, vị này nói thêm.

Mọi người lo lắng về lạm phát nhưng quan điểm của chúng tôi, ngân hàng nhà nước đã học bài học khá tốt của khủng hoảng 2008. Chúng tôi cho rằng cơ sở hạ tầng, đầu tư công của mình trong ít nhất 5 năm vừa rồi không được như mong đợi, nó rất thấp và khó để hút tiền lại thông qua đầu tư công. Ngày xưa tôi làm đầu tư, trái phiếu chính phủ có khi xuống đến mức 5.8%. Bên nước ngoài hỏi chuyện gì xảy ra vậy. Tôi nói không có sao đâu, cái này thấp nhất rồi, không xuống thấp nữa đâu. Bây giờ, trái phiếu chính phủ 30 năm chỉ có 3.8%. Đó là một nguồn huy động rất tốt của chính phủ để làm đầu tư công. Vì thế, ltôi cho rằng lạm phát cũng không phải vấn đề chúng ta quá lo lắng.

 

Đánh giá bài viết

Compare listings

So sánh