Chuyện chiếc phao tài chính và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

BĐS hạng sang tăng giá mạnh: “Sóng” ngắn hay xu hướng bền lâu?

Không có con đường nào chắc chắn hoặc dễ dàng nào để làm giàu ở phố Wall hay bất cứ nơi nào khác. Những ai không nhớ tới quá khứ chắc chắn sẽ lặp lại nó. Có thể bạn không thích Warren Buffett, nhưng sự thành công của ông sẽ khiến bất kỳ ai cũng phải ngưỡng mộ. Buffett đã trở thành huyền thoại trong lịch sử ngành tài chính và rất nhiều người đã theo dấu chân ông để tìm kiếm sự thành công ấy. Nhiều người có thể biết Warren Buffett nhưng sẽ không nhiều người biết về Bershire Hathaway và ý nghĩa của sự ra đời của tập đoàn này.

**********************************************

Tại sao Buffett lại biến Hathaway thành một tập đoàn bảo hiểm ?

Thứ nhất:

Việc sở hữu những công ty bảo hiểm là một cái phao cho nhà đầu tư khi cần đến tiền: Tiền từ các công ty bảo hiểm là một nguồn vô tận từ những khoản đóng phí của khách hàng mua bảo hiểm đều đặn nộp vào. Nguồn tiền nhàn rỗi từ các công ty bảo hiểm quả là một đòn bẩy tài chính cực mạnh với luồng tiền mặt lớn và rồi rào tại mọi thời điểm giúp Buffett thực hiện những vụ đầu tư giá trị hiệu quả tuyệt vời khi cơ hội đến, đặc biệt là trong cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1972 đã làm nên tên tuổi của nhà đầu tư huyền thoại này.

Thứ 2:

Việc biến Hathaway thành một doanh nghiệp bảo hiểm giúp Buffett tạo ra một lá chắn thuế tuyệt vời trong quá trình đầu tư: Khi Buffett sử dụng mô hình doanh nghiệp xã hội công ty bảo hiểm làm công cụ đầu tư giúp ông tránh được đáng kể những khoản thuế đánh lên lợi suất đầu tư ở mô hình quỹ đầu tư giúp việc tích lũy vốn được dễ dàng. Việc sử dụng mô hình công ty bảo hiểm còn là một phương pháp tránh thuế thu nhập tích lũy vốn được dùng để ngăn chặn những người như Buffett né thuế thu nhập cá nhân bằng thuế thu nhập doanh nghiệp; Bởi vì công ty bảo hiểm là một trong số ít những doanh nghiệp được miễn thuế này. Với tấm khiên chắn thuế lý tưởng Hathaway giúp Buffett có thể bảo toàn nguồn vốn và lợi nhuận lâu dài và bền vững tránh xa khỏi những nanh vuốt sắc nhọn của Thuế kẻ thù số một của nhà đầu tư.

Nhờ vào sự khôn ngoan khi sử dụng mô hình công ty bảo hiểm làm công cụ đầu tư giúp Buffett vừa có được cái phao tài chính cùng tấm khiên chắn thuế tuyệt vời từ mô hình công ty bảo hiểm của Hathaway, lại né được thuế thu nhập cá nhân một cách khôn khéo. Buffett đã đem hết kiến thức đầu tư của Giáo sư Graham ra thi triển kết hợp cùng với phương pháp lựa chọn cổ phiếu của Philip A. Fisher giúp Buffett tìm thấy những vụ đầu tư vào những doanh nghiệp có lợi thế cạnh tranh lâu dài có tiềm năng kinh tế giúp nó sống sót qua khỏi những tin tức tiêu cực một cách có chiều sâu. Bởi Tiềm năng phát triển của loại công ty này là rất lớn và lâu bền theo thời gian.

Chắc bây giờ mọi người đã hiểu tại sao các đại gia Việt luôn có một ngân hàng đứng sau chống lưng như: MSN, VIC, T&T, Him Lam, Hoàn Cầu, Bitexco, Tiền còi, PNJ, DOJI, VJC, Trần Bê, Thành Công,….Bí mật thành công của họ là tạo ra một cái phao tài chính như Buffett.

***********************************

ẢNH HƯỞNG CỦA ĐẠI DỊCH COVID-19 LÀ TẤT YẾU, TUY NHIÊN KHÔNG PHẢI MỌI NGÀNH NGHỀ, MỌI CÔNG TY ĐỀU BỊ ẢNH HƯỞNG NHƯ NHAU

Cái phao tài chính sẽ phát huy càng cao vai trò giúp những nhà tài phiệt làm giàu nhanh hơn trong giai đoạn khủng hoảng. Điều đó càng thể hiện rõ khi cuộc khủng hoảng Covid-19 này đi qua. Mà điều chúng ta dễ nhận thấy ngay trong cuộc khủng hoảng năm 2020 này khi hàng loạt DN gặp khó khăn mất cân bằng về tài chính. Đã vậy việc các DN tiếp cận được nguồn vốn vay của Bank cũng ngày một khó hơn; Trong đó khó khăn nhất là các DN đang triển khai dự án BĐS hay kinh doanh dịch vụ lưu trú khách sạn. Có nhiều chủ đầu tư dự án BĐS đã mất 5-7 năm theo dự án mới được phê duyệt. Vậy mà chạy xong dự án rồi lại gặp đúng lúc SBV chỉ đạo siết tín dụng cho vay BĐS ở các Bank làm DN xoay sở khắp nơi vẫn không có tiền để triển khai dự án; Chủ đầu tư lại phải chạy tới các ông trùm tài phiệt liên doanh liên kết. Miếng ăn đến miệng còn phải đem dâng cho người khác là vậy. Những ông trùm có Bank chông lưng chỉ việc ngồi chờ DN khó khăn mang dự án đến và ra giá ăn chia lợi nhuận. Điển hình như vụ Liên doanh giữa DIG và Himlam làm dự án BĐS khủng ở Vũng Tàu gần đây.

Suy thoái là cơ hội cho người giàu càng giàu thêm. Cứ chỗ nào có tài sản rẻ là các anh ấy múc. Với chiếc phao tài chính hay là nhờ có Bank chống lưng góp phần không nhỏ cho các đại gia thâu tóm tài sản giá rẻ khi cơ hội đến. VD: Con đường phất lên nhanh chóng của đại gia Trần Bê khi ông chỉ nắm giữ 5% trên vốn sở hữu 3.000 tỷ của Ngân hàng Phương Nam năm 2008; Bằng 150 tỷ vốn góp tại Ngân hàng Phương Nam, những đã thông qua Ngân hàng hàng Phương Nam bơm ra cho các công ty sân sau của Đại gia này số tiền vay lên đến 50.000 tỷ để thâu tóm đất vàng Sài Gòn trong cuộc khủng hoảng năm 2008. Chỉ đến khi đại gia Trần Bê vướng vào lao lý thì những sự thật trên mới được phơi bày với khoản nợ xấu lên tới 50% vốn huy động tiền gửi của khách hàng gửi ở ngân hàng này.

Cái phao tiền tệ là các Bank chống lưng khá phổ biến ở những tập đoàn BĐS Việt Nam. Nhờ cái phao tài chính này giúp các đại gia BĐS việt cụ thể hóa các dự án BĐS khủng rồi thu lợi một cách chóng vánh trong một thời gian ngắn. VD: Một dự án BĐS cả ngàn tỷ hay hàng 10.000 tỷ khi được tung ra thị trường hàng ngàn, hàng vạn sản phẩm BĐS đó để có thể tiêu thụ hết số hàng trên ngoài việc có một kênh bán hàng tốt thì cần có sự giúp đỡ của Bank việc hỗ trợ tín dụng cho khách hàng mua nhà khi mà Bank cho vay trả góp lên tới 70-90% giá trị BĐS.

Vậy là chỉ thông qua trung gian Bank các đại gia BĐS có thể nhanh chóng bán hết hàng ngàn sản phẩm BĐS bằng hình thức trả góp 15-20 năm và thu lợi hàng ngàn tỷ nhanh nhất, để thu tiền về ngay lập tức và tiếp tục đầu tư hay thâu tóm các dự án mới; Còn việc thu tiền thật từ việc bán các tài sản BĐS là việc của Bank với người mua nhà trong tương lai 15-20 năm sau. Chỉ bằng con đường đó những công ty BĐS sân sau với số vốn ban đầu vài chục tỷ đến vài trăm tỷ trong một thời gian ngắn thu lợi hàng ngàn tỷ hay thậm chí hàng chục ngàn tỷ.

Trong những năm qua chúng ta đã thấy hàng loạt Đại gia BĐS ra đời lớn nhanh như thổi cùng với đó là theo báo cáo mới nhất của SBV thì tính đến tháng 8-2020 tổng dư nợ cho vay BĐS ở các Bank thương mại đã tăng suốt những năm qua VƯỢT QUA CON SỐ 7 TRIỆU TỶ. Chúng ta nên biết còn số này 10 năm về trước là hơn 500 ngàn tỷ. Chính vì vậy mà SBV đã ra Chỉ thị cho các Bank siết cho vay BĐS từ đầu năm 2020 do lo sợ xảy ra bong bóng tài sản. Khiến các DN BĐS bị cắt nguồn cung tiền hỗ trợ vay làm dự án cũng như giúp tiêu thụ nhanh sản phẩm BĐS nhanh chóng qua hình thức bán trả góp thu tiền về ngay lập tức từ Bank ngày một khó khăn hơn giai đoạn trước. Khi khó khăn của người này lại là cơ hội cho người khác.

Những Đại gia có sẵn những chiếc phao tài chính hay là các Bank chống lưng đã nhanh chóng thành lập các công ty sân sau mới và huy động hàng ngàn tỷ đồng từ phát hành trái phiếu để chuẩn bị tiền cho việc thâu tóm tài sản giá rẻ khi thời cơ tới. Mà chúng ta đã thấy nhiều DN không tên tuổi mới thành lập đã huy động một lượng trái phiếu lớn gấp hàng chục lần Vốn sở hữu, thậm chí vài chục lần vốn sở hữu của DN không lấy gì làm lạ trong thời gian qua. Mọi con đường đều dẫn đến mục đích thâu tóm và M&A.

Tất nhiên câu hỏi nhiều người thắc mắc là tiền ở đâu mà nhiều vậy để mua hàng 100 ngàn tỷ trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian gần đây? Vấn để đề đó ai đã trải qua vụ án Bầu Kiên hay Trần Bê thì chắc hiểu được con đường đi lòng vòng của tiền từ sở hữu chéo họ nhà Bank với mạng lưới chống chéo đan xen rất phức tạp của thị trường Vốn Việt Nam. Một lớp thiếu gia mới đang dần hình thành trong xã hội Việt Nam trong thời gian gần đây là dấu hiệu cho một đợt chuyển giao tài sản sắp diễn ra trên diện rộng mà đứng sau đạo diễn là các nhà Tài phiệt trong đó đáng kể nhất phải nhắc đến là Nhóm Đại gia ĐEU.

Sau những cú vươn vai lớn mạnh như Phù đổng của hàng loạt Đại gia việt sau cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, Nhưng không ít đại gia ngã ngựa khi mất đi cái Phao tài chính là sự chống lưng của Bank hay các nhà tài phiệt khiến cổ phiếu của DN mãi ngụp lặn trong vũng lầy giữa đống tài sản mà đến nay vẫn chưa gượng dậy nổi. Điển hình là các trường hợp Doanh nghiệp Niêm Yết trên sản như OCG khi mất đi CÁI PHAO TÀI CHÍNH là Ngân hàng Đại Dương, ITA khi mất đi cái phao cứu sinh của 2 Ngân hàng nhà họ Đặng là Ngân Hàng Miền Tây và Ngân Hàng Nam Việt.

PVX khi mất đi sự chống lưng của PVN; Hay câu chuyện của những mã cổ phiếu QCG, HAG, GTT, DLG khi cùng mất đi sự chống lưng của BIDV khi Bố già Trần Bắc Hà đồng hương của mấy đại gia BĐS này ngã ngựa. Vào lúc này Bầy kền kền đang chờ đợi một đại dịch mới kết thúc với vô vàn những xác chết để mở đại tiệc chào đón một thế hệ kền kền mới đang dần trưởng thành chuẩn bị hành trang vào đời. Những cùng với đó sẽ có những trận chiến nảy lửa trong việc tranh giành những xác chết đang thối rữa của của bầy kền kền chúa chúng ta cùng chờ xem. Cuộc chơi mới chỉ bắt đầu NĐT nhỏ lẻ chúng ta nên tỉnh táo để có những quyết định chọn lựa khôn ngoan nhất.

*****************************************

CHIẾN LƯỢC ĐI TẮT, ĐÓN ĐẦU CỦA CÁC TAY CHƠI MỚI

Khác với những doanh nghiệp bất động sản thời kỳ đầu đi lên bằng quy trình cơ bản là tự phát triển quỹ đất làm dự án, nhiều doanh nghiệp hiện nay chọn chiến lược đi tắt đón đầu.

Thị trường bất động sản Việt Nam thường có tính chu kỳ với mỗi chu kỳ kéo dài 10 năm. Cứ mỗi sau một chu kỳ như vậy, lại xuất hiện những nhân tố mới. Giai đoạn 2010 – 2020, VIC, Novaland, Đất Xanh, Hưng Thịnh, FLC, Sunshine… là những nhân tố mới, còn hiện nay, nếu xem đại dịch Covid-19 là sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường bất động sản.

Giai đoạn này tiền rẻ, bơm phát hành vung vãi, nhiều gà mới tham gia thị trường nên là thời điểm vàng để đội lái xuất chiêu set game cùng lãnh đạo, hãy để ý những con penny vốn hóa nhỏ, kiểu gì cũng sẽ có game PHT hoặc M&A thực hiện mục tiêu tăng vốn. Những cổ kiểu này chỉ dành cho nhà đầu tư nào kinh nghiệm trận mạc thì mới theo được.

Hàng trăm ngàn tỷ đổ vào mua trái phiếu bất động sản, cảnh báo điều tiềm ẩn đáng lo. Các ngân hàng thương mại đầu tư mua trái phiếu DN bất động sản, không hẳn vì ham lãi suất cao mà đằng sau đó có thể là câu chuyện cơ cấu lại nợ. Đây là điều đáng lo ngại. Theo thống kê, trong 7 tháng đầu năm 2020, hàng chục DN thuộc lĩnh vực bất động sản liên tục phát hành trái phiếu, lãi suất từ 10-14,5%/năm với giá trị lên đến gần 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong không ít đợt phát hành trái phiếu DN, các Bank lại xuất hiện và ôm trọn lô. Câu hỏi đặt ra, liệu có phải một số ngân hàng thương mại mua trái phiếu DN bất động sản phát hành với lãi suất cao, chính là cách để “xử lý” nợ xấu, đảo nợ? Hay các Bank đang gián tiếp bơm tiền cho sân sau để phục vụ cho hoạt động thâu tóm?

NHNN đã siết cho vay đầu tư bất động sản. Các ngân hàng thương mại mua trái phiếu DN bất động sản thì tránh được “lệnh” siết và cũng không phải trích lập dự phòng rủi ro. Thực ra đây là cách lách để cho vay bất động sản mà thôi. Bởi đằng sau câu chuyện mua trái phiếu DN bất động sản, có nhiều vấn đề phức tạp, có thể liên quan đến các DN sân sau hay sở hữu chéo trong ngành ngân hàng, vốn vẫn được nhắc đến. Hoạt động này rõ ràng đang tiềm ẩn rủi ro cao so với cho vay vốn dự án. Bởi, nhiều dự án bất động sản đang gặp khó trong khâu tiêu thụ. Các dự án về Condotel tại ven biển miền Trung, hay những dự án về chung cư tại các thành phố lớn, lượng khách mua rất thấp. Điều này sẽ tác động đến việc trả lãi và gốc của các DN phát hành trái phiếu.

Tín dụng thắt chặt, DN không vay thêm được vốn. Đối với BĐS thì không có vốn đồng nghĩa với việc đối diện với cửa tử, bắt buộc phải đi đường vòng phát hành trái phiếu. Xét đi xét lại thì hình thức khác nhau nhưng giống nhau về mục đích, ngoài ra còn khác nhau về lãi suất. Công ty BĐS phát hành trái phiếu, ngân hàng mua, công ty lấy tiền phát hành trả lại cho ngân hàng -> đảo được nợ xấu. Đáo hạn nợ giúp DN, tránh nợ xấu trên báo cáo —> tiềm ẩn rủi ro.

*****************************************

HÀNG TRĂM NGÀN TỶ CHÀO MUA TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP BĐS TIỀM TÀNG NHIỀU CẢNH BÁO ĐÁNG LO !

Đợt này nhiều doanh nghiệp khó khăn bởi Covid-19, nguồn tiền lưu động bị âm, vay ngân hàng gặp khó khăn. Tài sản thì cắm hết bank rồi. Vay món mới thì không có tài sản đảm bảo. Lãi suất tiền vay thì trôi nổi sau 1-2 năm đầu cố định. Tranh thủ nhiều Bank hạ lãi suất tiền gửi về mức 3-4-5% nên nhiều Doanh nghiệp đã huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu với lãi suất cao như 10-12-15-18%/ năm để thu hút gà. Kèm theo lời hứa. Sau này nếu muốn bán thì chúng tôi sẽ mua lại Các trái phiếu ấy. Tao lừa mãi mới dụ được chúng mày mua giấy. Bảo tao mua lại cái mà tao chỉ bật máy tính lên, mở file rồ bấm Print là in cả tấn cũng được.

Anh em và người thân nên cẩn thận với các hình thức này!!! Trái phiếu cũng chỉ là những tờ giấy của nhà làm ra được. Chỉ cần sắm máy in, báo cáo các cơ quan chức năng và truyền thông về việc này để huy động vốn làm ăn trả lãi suất cố định. Họ dùng tên tuổi để huy động tiền mà không có tài sản đảm bảo trong khi tài sản đồ sộ thì cầm cố hết ở ngân hàng rồi. Họ huy động tiền và báo cáo với các cổ đông rằng tiền đó để thực hiện các dự án ABC.. XYZ gặp chủ công ty tốt bụng thì không sao? Gặp bọn lừa đảo thì có khi nó âm thầm thịt luộc thông qua dạng đầu tư ít mà trả tiền nhiều để rút ruột tiền của công ty. Rồi dự án không sinh lời thì tiền đâu mà trải lãi trái phiếu, chia cổ tức cho cổ đông!!! Có khi tiền lãi còn không lấy được chứ nói chi là tiền gốc!

Đầu tư trái phiếu hay cổ phiếu thì cũng nên tìm hiểu kỹ, nghiên cứu cẩn thận trước khi quyết định đầu tư với giá trị lớn anh em nhé. Theo mình thì Cổ phiếu linh hoạt hơn về thời điểm, tính thanh khoản cao dễ chuyển nhượng, khi cần tiền có thể mua và bán ngay. Còn trái phiếu thì cố định theo vài năm. Muốn rút gốc bán ngay lấy tiền cũng khó. Vậy nên hãy tỉnh táo lựa chọn sáng suốt bởi trong cuộc đời: “những gì ngọt ngào thì thường đầy man trá”

****************************************

NHỮNG THÔNG TIN VỀ VIỆC PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP ĐÁNG CHÚ Ý GẦN ĐÂY!

(Thị trường trái phiếu CÁI PHAO TÀI CHÍNH MỚI cho các DN trong cuộc khủng hoảng Covid-19)

1) Hơn 7,2 triệu tỉ đồng bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng tính đến 30-6-2020.

2) Trái phiếu doanh nghiệp huy động 8,5 tỷ USD 7 tháng đầu năm 2020.

3) Một thành viên của Vạn Thịnh Phát nợ gần 37.000 tỉ đồng trái phiếu

4) Đầu tư Quang Thuận huy động 6.000 tỷ đồng trái phiếu ngay trước ngày Nghị định 81 có hiệu lực

5) Một DN phát hành nghìn tỉ đồng trái phiếu có nợ/vốn = 7 lần

6) Công ty con của Tập đoàn Bitexco huy động 10.000 tỷ đồng trái phiếu

7) Novaland giải ngân hơn 12.000 tỷ đồng để M&A trong nửa đầu năm

8) Novaland phát hành thêm lô trái phiếu 450 tỉ đồng

9) Novaland chuyển đổi 1,7 triệu USD trái phiếu

10) Novaland dự kiến phát hành tiếp 2.500 tỷ đồng trái phiếu

11) Masan Group muốn huy động 8.000 tỷ bằng việc sẽ phát hành 9 đợt trái phiếu

12) Công ty BĐS liên quan Eurowindow Holding huy động hơn 800 tỉ đồng trái phiếu

13) KBC vừa huy động tiếp 200 tỷ trái phiếu, lãi suất 10,5%/năm

14) Becamex IDC phát hành gần 1.800 tỉ đồng trái phiếu

15) Doanh nghiệp liên quan Vạn Thịnh Phát huy động 9.450 tỷ đồng trái phiếu

16) “Chạy nước rút” phát hành trái phiếu doanh nghiệp

17) CII lún sâu trong “vòng xoáy” trái phiếu

18) Doanh nghiệp vỡ nợ trái phiếu sẽ gây bất ổn thị trường

19) Doanh nghiệp lớn nợ hàng chục nghìn tỷ đồng qua trái phiếu

20) Công ty BĐS của ‘đại gia’ Bạch Diệp có hàng ngàn tỉ đồng nợ xấu

21) Gilimex dự kiến phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu

22) Becamex hoàn tất phát hành 1.500 tỷ đồng trái phiếu

23) Vinpearl lỗ 5.100 tỷ đồng, Vinpearl huy động 865 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ

24) VinSmart huy động gần 1.500 tỷ đồng trái phiếu sau nửa tháng

25) Chủ khách sạn Novotel Saigon vừa ‘hút’ 3.000 tỷ trái phiếu

26) Sun Group vừa huy động gần 1.800 tỉ đồng trái phiếu

27) Xuân Thiện Ninh Bình huy động hơn 10.500 tỷ đồng trái phiếu

28) GEG dự kiến phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu

29) Công ty có chủ tịch 9x vừa huy động được gần 1.500 tỷ đồng trái phiếu

30) Sovico phát hành 13.000 tỉ đồng trái phiếu 8 tháng 2020

31) Doji Group vừa huy động 750 tỷ trái phiếu

32) Geleximco huy động hơn 560 tỉ đồng trái phiếu

33) Công ty con của Bitexco huy động 10.000 tỷ đồng trái phiếu

34) Vingroup vẫn miệt mài M&A trong nửa đầu năm

35) VinSmart huy động 3.000 tỷ đồng trái phiếu

36) Sovico Group và Phú Long vừa phát hành thêm 2.400 tỷ trái phiếu

37) Quỹ đầu tư trái phiếu chính phủ Trung Quốc trình làng tại Singapore

Mỗi loại trái phiếu của mỗi DN là một câu chuyện riêng mọi người lưu tâm và chú ý. Chúc mọi người cuối tuần vui vẻ !

Nguồn dẫn: Quang Manh Nguyen/ Diễn đàn Bất động sản Việt Nam (Fanpage)

Đánh giá bài viết

Compare listings

So sánh