Bất động sản trước sức ép đa dạng kênh huy động vốn

Bat dong san truoc suc ep da dang kenh huy

Có khoảng 7 kênh cấp vốn chính cho thị trường bất động sản, nhưng hiện chủ yếu vẫn tập trung vào nguồn vốn vay ngân hàng. Trong khi ngân hàng không phải là kênh lý tưởng để bất động sản huy động vốn trong cả trung và dài hạn, bởi phần lớn vốn huy động từ ngân hàng là ngắn hạn.
Đó là ý kiến của ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV tại hội thảo về thị trường bất động sản Việt Nam do Ban kinh tế Trung ương phối hợp với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) và đại học Mở TP.HCM tổ chức sáng 27.11.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối quý III.2020, dư nợ kinh doanh bất động sản ở 606.253 tỉ đồng, tăng hơn 15% so với cuối quý trước và tăng hơn 20% so với cuối năm 2019, trong khi tín dụng toàn nền kinh tế chỉ tăng khoảng 6% trong cùng thời điểm. Nếu tính chung dư nợ cho vay mua nhà ở, tổng dư nợ bất động sản vượt 1,6 triệu tỉ đồng, tương đương 19% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Trong phần tham luận về tài chính cho bất động sản, ông Lực chỉ ra 7 kênh huy động vốn mà bất động sản có thể tiếp cận bao gồm vốn ngân sách, vốn tín dụng, vốn tư nhân, vốn kiều hối và FDI, vốn cổ phần, vốn huy động qua trái phiếu và vốn quỹ đầu tư.
Bên cạnh vốn tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp khoảng ba năm nay phát triển khá mạnh, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp mà bất động sản trở thành một trong những chủ thể chính, cùng các ngân hàng.
Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, hiện nay thiếu các định chế tài chính cung cấp vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. Đặc biệt là vốn qua các quỹ đầu tư. Trong khi đó tại các nước phát triển, kênh huy động vốn chủ yếu qua các quỹ và thị trường chứng khoán (bao gồm trái phiếu).  
Kể từ khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp được thúc đẩy nhờ nghị định 163 có hiệu lực từ tháng 2.2019, các doanh nghiệp nói chung và công ty địa ốc trở thành chủ thể quan trọng trên thị trường này. Số liệu từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2020, có 105.300 tỉ đồng, tương đương 32,3% tổng giá trị trái phiếu phát hành đến từ các doanh nghiệp bất động sản.
Các quy định siết lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp sau nghị định 81 khiến thị trường trái phiếu giảm nhiệt, đặc biệt từ khối bất động sản. Phần lớn trái phiếu bất động sản có lãi suất khá cao trung bình trên 10%/năm với kỳ hạn bình quân 3,7 năm.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá sự phát triển nhanh của thị trường trái phiếu thời gian qua vừa tích cực vừa tiềm ẩn nhiều rủi ro vượt ngoài tầm kiểm soát của nhiều doanh nghiệp,  
Trong khi đó nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản trong 9 tháng ước đạt 3,1 tỉ USD, chiếm 15% tổng vốn đăng ký mới. Đáng nói bất động sản đã rơi từ vị trí thứ hai của năm 2019 xuống thứ ba về thu hút vốn FDI, sau hai lĩnh vực chế biến – chế tạo và xây lắp – phân phối điện.
Trên thị trường chứng khoán, hiện nay có khoảng 99 doanh nghiệp đang niêm yết trên sàn với vốn hóa chiếm 16,7%, chỉ sau ngành tài chính – ngân hàng. Tuy nhiên theo quan sát của chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, kể từ đầu năm đến nay huy động vốn qua thị trường chứng khoán của các công ty bất động sản khá khiêm tốn.
Riêng vốn tư nhân thể hiện qua số doanh nghiệp cũng cho thấy trong 10 tháng có 5.474 doanh nghiệp mới thành lập với tổng vốn đăng ký 624.000 tỉ đồng, giảm 19% về số lượng so với cùng kỳ nhưng tăng về giá trị vốn 35%. Tuy nhiên ông lưu ý lượng vốn góp trên thực tế có thể thấp hơn vốn đăng ký.
Báo cáo dẫn số liệu Bộ kế hoạch và đầu tư, tính đến tháng 10, có hơn 1.000 doanh nghiệp bất động sản tái hoạt động, tăng 26% so với cùng kỳ trong khi số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động tăng gấp đôi, với 1.200 doanh nghiệp.
Vì lẽ đó, thị trường bất động sản cần đa dạng các kênh vốn ngoài ngân hàng, thúc đẩy những mô hình huy động vốn trung và dài hạn. Ngoài thị trường chứng khoán, các quỹ tín thác bất động sản (RES) hay chứng khoán hóa bất động sản là những mô hình có thể xem xét để đa dạng nguồn vốn tiếp cận cho doanh nghiệp trong lĩnh vực đóng góp khoảng 10% GDP quốc gia này.
Số quỹ đầu tư chuyên biệt cho bất động sản tại Việt Nam còn rất hiếm hoi, đa phần chỉ là nhóm trong danh mục của các quỹ đầu tư.
Cũng theo dự  báo của Viện đào tạo và Nghiên cứu BIDV, tín dụng sẽ tiếp tục là kênh vốn chủ đạo cho bất động sản cho đến năm 2030, trong khi đó các kênh khác như vốn FDI, huy động qua chứng khoán và trái phiếu cũng dự báo tăng trưởng trong thập niên tới.
Đọc thêm>>>[Infographics] Thị trường chứng khoán 9 tháng qua các con sốTăng trưởng tín dụng 9 tháng chỉ hơn 5%, thấp nhất 5 nămVốn ngoại sôi động vào bất động sản công nghiệpDoanh nghiệp nên làm gì khi các tổ chức cấp vốn đang thận trọng giải ngân?[Infographics] Thị trường trái phiếu 2019 tăng nhanh nhưng vẫn nhỏ

Compare listings

So sánh